Maximale huur berekenen in Den Haag: zo werkt het puntensysteem
Veel mensen denken dat de huurprijs van een woning volledig door de markt wordt bepaald. Maar in Nederland speelt nog iets anders een grote rol: het woningwaarderingsstelsel (WWS) — ook wel het puntensysteem genoemd.
Met dit systeem wordt bepaald wat de maximale redelijke huurprijs van een woning is. Zeker in Den Haag is dit belangrijk, omdat veel woningen qua oppervlakte en afwerking nog onder de gereguleerde grens vallen.
Hoe werkt het puntensysteem?
Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan verschillende onderdelen van een woning. Denk bijvoorbeeld aan:
woonoppervlakte
energielabel
WOZ-waarde
keuken en badkamer
buitenruimte
isolatie en installaties
Al deze onderdelen samen vormen een totaal aantal punten. 👉 En dat aantal bepaalt uiteindelijk de maximale huurprijs.
Wanneer is een woning vrije sector?
De belangrijkste grens om te kennen:
Tot en met 186 punten → gereguleerde huur
187 punten of meer → vrije sector
Blijft een woning onder de 186 punten? Dan is de huurprijs niet volledig vrij en kan deze wettelijk begrensd zijn.
Waarom dit in Den Haag zo vaak voorkomt
Den Haag heeft relatief veel woningen uit de periode 1890–1930. Deze woningen hebben vaak:
een woonoppervlakte van 40 tot 60 m²
een redelijke, maar niet luxe afwerking
een gemiddeld energielabel (C of D)
In de praktijk komen dit soort woningen vaak uit rond de 120–150 punten. Dat betekent dat ze:
👉 vaak nog binnen het gereguleerde segment vallen
👉 ook als de huurprijs op de markt hoger lijkt
Snelle inschatting maken (vuistregels)
Hoewel een exacte berekening altijd maatwerk is, kun je vaak al een eerste indicatie maken. Bijvoorbeeld:
< 60 m² + label C of lager → vaak 120–150 punten
Oudere bouw (1890–1930) → zelden vrije sector
Vrije sector meestal pas bij > 75–80 m² + goed label (A/B)
Dit zijn geen harde regels, maar wel realistische praktijkinzichten.
Hoe kun je zelf de maximale huur berekenen?
Wil je zelf een eerste inschatting maken? Kijk dan naar:
oppervlakte van de woning
energielabel
WOZ-waarde
aanwezige voorzieningen
Op basis daarvan kun je redelijk goed inschatten in welk segment de woning valt. Maar let op:
👉 kleine details kunnen veel verschil maken in punten
👉 en dus ook in de maximale huurprijs
Laat je huurprijs controleren (voorkom fouten)
In de praktijk zie ik vaak dat huurprijzen niet kloppen omdat:
puntentellingen verkeerd worden gedaan
oude of onjuiste aannames worden gebruikt
contracten niet aansluiten op de regelgeving
Zonde, want dat kan grote gevolgen hebben — voor zowel verhuurders als huurders.
Twijfel je over de huurprijs van een woning?
Soms geeft een korte analyse vooraf al direct duidelijkheid — en voorkom je problemen achteraf.
📞 Bel gerust voor een korte check
✉️ Of stuur een mail naar info@mk-vastgoedmanagement.nl voor vrijblijvend advies