Veelgemaakte fouten in huurovereenkomsten in Den Haag
Waarom zowel huurders als verhuurders risico lopen wanneer contracten niet aansluiten op de wet.
De afgelopen tijd vertegenwoordig ik regelmatig huurders in het middensegment in Den Haag.
In veel gevallen vinden we een geschikte woning waarbij de verhuurder zelf de huurovereenkomst opstelt.
Dat is begrijpelijk. Door de vele wetswijzigingen en de grote vraag naar woningen kiezen veel verhuurders ervoor om geen makelaar of jurist in te schakelen.
En eerlijk is eerlijk: dat kan prima; maar er valt me wel iets op dat toelichting verdient.
Contracten die niet meer aansluiten op de wet
Steeds vaker kom ik huurovereenkomsten tegen die op belangrijke punten afwijken van de huidige wetgeving.
In de meeste gevallen lijkt dat geen kwade wil. Het lijkt vooral onwetendheid. Bijvoorbeeld:
oude versies van ROZ-contracten die al jaren niet meer aansluiten op de huidige wetgeving
ontbrekende puntentellingen
geen bijlagen of algemene voorwaarden
ontbrekende verwijzingen naar de Wet goed verhuurderschap
doelgroepclausules die juridisch niet correct zijn uitgewerkt
onduidelijke of juridisch ongeldige opzeggingsgronden
onredelijke huurverhogingsclausules
borgteruggave die niet voldoet aan de wettelijke termijn
Op papier lijken dit soms kleine dingen, maar juridisch kunnen ze grote gevolgen hebben.
Het risico ligt vaak bij de verhuurder
Wat veel verhuurders zich niet realiseren, is dat het Nederlandse huurrecht voor een groot deel bestaat uit dwingend recht.
Dat betekent dat je er in een contract niet van mag afwijken in het nadeel van de huurder. Als een bepaling daarmee in strijd is, dan geldt simpelweg: De clausule is nietig.
Met andere woorden: de bepaling heeft geen juridische werking en de wettelijke regel geldt automatisch.
Wanneer een huurder vervolgens naar de Huurcommissie of rechter stapt, kan dat voor een verhuurder onverwachte gevolgen hebben. Denk bijvoorbeeld aan:
een huurprijsverlaging
het vervallen van bepaalde contractuele bepalingen
een tijdelijk contract dat feitelijk wordt gezien als een contract voor onbepaalde tijd
En dat zijn situaties waar uiteindelijk niemand op zit te wachten en is een goede afweging maken, gestoeld op kennis, onmisbaar.
De vreemde positie van een makelaar
Als makelaar die een huurder vertegenwoordigt kom ik hierdoor soms in een bijzondere positie.
Mijn taak is om mijn opdrachtgever te beschermen en te adviseren. Dus wanneer een huurovereenkomst afwijkt van de wet, moet ik dat benoemen.
Maar tegelijkertijd speelt er nog iets anders: door de enorme schaarste op de woningmarkt weten huurders ook dat er tien anderen klaarstaan. En soms betekent het aankaarten van te veel punten dat een verhuurder besluit:
“Dan verhuur ik wel aan iemand anders.”
Dat is natuurlijk niet hoe het juridisch zou moeten werken. Maar wat velen niet weten, is dat, wanneer beide partijen overeenstemming hebben bereikt om met elkaar verder te gaan, dit juridisch gezien geldt als een bindende huurovereenkomst. Sterker: zelfs een mondelinge acceptatie is bindend, omdat het schriftelijkheidsvereiste in het huurrecht ontbreekt (in tegenstelling tot koop).
Maar in de praktijk wil niemand dat soort trajecten via de rechter uitvechten. Dus ontstaat er een ongemakkelijke afweging:
Welke punten zijn essentieel om te corrigeren — en welke punten accepteert een huurder misschien toch om de woning niet te verliezen?
Ook huurders weten vaak niet waar ze recht op hebben
Voor huurders geldt iets vergelijkbaars. Veel huurders weten simpelweg niet:
dat bepaalde bepalingen juridisch niet geldig zijn
dat een puntentelling verplicht kan zijn
dat een te hoge huurprijs soms kan worden getoetst
dat een gang naar de Huurcommissie niet automatisch betekent dat je je woning verliest
Tegelijkertijd begrijpen de meeste huurders ook dat het de relatie met de verhuurder kan beïnvloeden. En dus laten veel mensen het erbij.
Laat je goed informeren
Een huurovereenkomst is uiteindelijk meer dan alleen een document.
Voor de huurder gaat het om een woning — een plek waar je moet kunnen wonen zonder onzekerheid. Voor een verhuurder gaat het vaak om een investering of zelfs een belangrijk deel van het pensioen.
Daarom is het verstandig om je goed te laten informeren voordat een overeenkomst wordt getekend. Dat betekent niet dat je altijd een makelaar voor het hele traject hoeft in te schakelen. Veel makelaars en juristen bieden ook losse diensten aan, zoals het controleren van een huurovereenkomst of het geven van juridisch advies.
Ook als huurder kun je ervoor kiezen om een overeenkomst vooraf te laten beoordelen.
Bij twijfel geldt eigenlijk hetzelfde als bij iedere belangrijke beslissing: doe eerst goed onderzoek. En kom je er zelf niet uit, vraag dan advies aan iemand die hierin gespecialiseerd is: soms kan een kleine check vooraf een groot probleem achteraf voorkomen.
Heb je twijfels, vragen of wil je weten of het in jouw geval verstandig is deskundig advies aan te vragen?
Bel of mail gerust, geheel vrijblijvend en kosteloos, naar MK Vastgoedmanagement.