Waarom veel huurwoningen in Den Haag geen vrije sector zijn (ook al lijkt dat zo)
De afgelopen tijd merk ik in mijn werk als makelaar in Den Haag iets op dat steeds vaker terugkomt. Woningen die als vrije sector worden verhuurd, blijken volgens de regels van het woningwaarderingsstelsel eigenlijk onder het gereguleerde segment te vallen.
Dat zorgt regelmatig voor verwarring bij zowel verhuurders als huurders.
Het is ook begrijpelijk. De woningmarkt is de afgelopen jaren snel veranderd en de regelgeving rondom huurprijzen is steeds verder aangescherpt. Veel verhuurders baseren hun huurprijs op de markt — maar het Nederlandse huurrecht kijkt naar iets anders.
Namelijk: het aantal punten dat een woning krijgt in het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Het woningwaarderingsstelsel bepaalt de maximale huur
Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee wordt bepaald wat de maximale redelijke huurprijs van een woning is.
Bij de puntentelling wordt onder andere gekeken naar:
woonoppervlakte
energielabel
WOZ-waarde
voorzieningen zoals keuken en badkamer
buitenruimte
installaties en isolatie
Aan de hand van deze punten wordt bepaald wat de maximale huurprijs mag zijn.
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur geldt het volgende:
tot en met 186 punten → gereguleerde huur
187 punten of meer → vrije sector
Dat betekent dat een woning pas echt vrije sector is als deze boven de 186 punten uitkomt.
Waarom veel woningen in Den Haag onder die grens blijven
In Den Haag staan veel woningen uit de periode rond 1890 tot 1930. Vooral in wijken zoals het Regentessekwartier, Valkenboskwartier, Zeeheldenkwartier en delen van Bezuidenhout zijn veel appartementen relatief klein.
Typische kenmerken van deze woningen zijn:
woonoppervlaktes tussen 40 en 60 m²
oude bouw met beperkte isolatie
een redelijke maar niet luxe afwerking
Hoewel de WOZ-waarde van deze woningen de afgelopen jaren sterk is gestegen, levert dat in het puntensysteem minder punten op dan veel mensen denken.
Het gevolg is dat veel van dit soort woningen uiteindelijk rond de 120 tot 150 punten uitkomen. En dat betekent dat ze nog steeds binnen het gereguleerde segment vallen.
De huurprijs en het puntensysteem lopen soms uiteen
In de praktijk worden veel van deze woningen verhuurd voor bedragen die passen bij de vrije markt. Huren tussen €1.100 en €1.400 per maand zijn in Den Haag geen uitzondering voor kleinere appartementen.
Maar wanneer een woning volgens het woningwaarderingsstelsel onder de 186 punten blijft, kan de huurprijs in sommige gevallen worden getoetst. Dat kan bijvoorbeeld via de Huurcommissie.
Voor huurders kan dat betekenen dat een huurprijs wordt aangepast wanneer blijkt dat de woning volgens de puntentelling onder de gereguleerde grens valt. Voor verhuurders kan het betekenen dat een huurprijs achteraf niet volledig standhoudt.
Waarom goede informatie belangrijk is
De huidige woningmarkt maakt het voor beide partijen soms ingewikkeld. Huurders willen een woning vinden in een krappe markt en durven daarom niet altijd vragen te stellen over een contract of huurprijs.
Verhuurders proberen hun woning zo goed mogelijk te verhuren, maar zijn niet altijd volledig op de hoogte van de actuele regelgeving.
Toch is het belangrijk dat beide partijen begrijpen hoe het systeem werkt. Het woningwaarderingsstelsel is namelijk de basis van het Nederlandse huurrecht.
Laat je goed informeren
Een huurovereenkomst gaat uiteindelijk over meer dan alleen een huurprijs. Voor huurders gaat het om een woning — een plek waar je moet kunnen wonen met duidelijke afspraken. Voor verhuurders gaat het vaak om een investering of een belangrijk onderdeel van hun vermogen. Daarom is het verstandig om je goed te laten informeren voordat een overeenkomst wordt getekend.
Dat betekent niet dat je altijd een makelaar voor het hele traject hoeft in te schakelen. Veel makelaars en juristen bieden ook losse diensten aan, zoals het controleren van een huurovereenkomst of het geven van advies.
Ook als huurder kan het verstandig zijn om een overeenkomst vooraf te laten beoordelen.
Bij twijfel geldt eigenlijk hetzelfde als bij elke belangrijke beslissing: doe goed onderzoek. En kom je er zelf niet uit, vraag advies aan iemand die hierin gespecialiseerd is.
Soms kan een korte controle vooraf een groot probleem later voorkomen.
Twijfel over een huurprijs of huurovereenkomst?
Weet je niet zeker of een huurprijs klopt volgens het puntensysteem, of wil je een huurovereenkomst laten controleren voordat je tekent? Laat je dan goed informeren.
Je kunt altijd vrijblijvend contact opnemen voor advies of een eerste indicatie.
Als verhuurmakelaar in Den Haag help ik regelmatig huurders en verhuurders met vragen over huurprijzen, puntentellingen en huurovereenkomsten.
📞 Bel gerust voor een korte check of stuur een mail:
✉️ info@mk-vastgoedmanagement.nl
Ik denk graag even met je mee!